Manutenzione pluriennale
Chi possiede o gestisce uffici, magazzini o edifici in affitto deve sapere che cosa andrà rifatto e quando, e quanto costerà ogni anno, ben prima che la copertura cominci a perdere. In Fidrel il piano pluriennale di manutenzione mette ogni elemento dell’edificio su un orizzonte da 5 a 60 anni: interventi con il loro primo anno e la loro periodicità, il costo per anno sotto gli occhi e, quando serve, il preventivo dell’anno da approvare.
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Senza un piano, la sostituzione della caldaia o il rifacimento dell’impermeabilizzazione si decidono a guasto avvenuto, al prezzo dell’urgenza. Il budget dell’anno salta e gli altri interventi scivolano in avanti.
Il piano esiste spesso come foglio Excel preparato anni fa da un consulente. Gli interventi eseguiti non vengono segnati, quelli rinviati spariscono dalle colonne e il totale per anno non corrisponde più a niente.
Quando arriva il momento di approvare il budget dell’anno, le voci del piano vanno ricopiate a mano in un preventivo. Ogni passaggio aggiunge errori, e nessuno sa più quale versione abbia visto la proprietà.
Il modello italiano conta ventisette elementi edilizi, dall’edificio nel complesso alla copertura, alle facciate e ai serramenti esterni, fino agli impianti, agli ascensori, alle aree esterne e alle parti tipiche della logistica come portoni industriali, baie di carico, pavimenti industriali e scaffalature. Per ciascuno dei quattro settori propone fra 26 e 29 interventi, di quattro tipi: Sostituzione, Riparazione, Manutenzione e Controllo. Un intervento con una vita utile cade quel numero di anni dopo l’anno di costruzione, o nel primo anno del piano se quella data è già passata, e poi si ripete; una manutenzione o un controllo partono dal primo anno e tornano alla loro periodicità. Nel settore Industriale e logistica, per esempio, il modello mette la sostituzione degli inverter fotovoltaici dopo 12 anni, il rifacimento dell’impermeabilizzazione della copertura piana dopo 30 e un’ispezione delle scaffalature ogni anno. Sono vite utili di modello, non un rilievo del tuo edificio.
In cima al piano trovi il totale dell’intero piano, i prossimi 5 anni e l’anno in corso con gli interventi già eseguiti, e sotto un grafico del costo per anno. Ogni intervento costa la quantità per il prezzo unitario, oppure l’importo fisso che hai indicato, e quando lo segni come eseguito vale il costo effettivo al posto di quello previsto. Un intervento rinviato compare nell’anno nuovo con l’indicazione dell’anno da cui arriva, e uno annullato non costa nulla. Chi può modificare il piano lo esporta per intero in Excel, e gli anni visibili in PDF con l’intestazione documento di Fidrel.
Passo 1
Crea un Nuovo piano, indica immobile, anno di costruzione e anno di inizio, scegli fra Residenziale, Terziario, Edifici pubblici e Industriale e logistica e un orizzonte da 5 a 60 anni. Con Compila dal modello arrivano gli interventi tipici di quel settore.
Passo 2
Per ogni intervento correggi l’elemento edilizio, il tipo, il primo anno e la periodicità, poi inserisci quantità e prezzo unitario oppure un importo fisso. I costi non arrivano dal modello: li inserisci tu, dal tuo tecnico o dai preventivi ricevuti.
Passo 3
Ogni anno segna gli interventi come Eseguito, con data e costo effettivo, oppure rinviali a un anno successivo. Quando prepari il budget, crea il preventivo dell’anno scelto: porta una riga per ogni intervento pianificato o eseguito in quell’anno.
Crea il preventivo dell’anno trasforma un anno del piano in un preventivo in bozza, con una riga per ogni intervento pianificato o eseguito in quell’anno. In Gestione quel preventivo può essere approvato come budget di gestione dell’anno, e da lì i costi si seguono per voce, per mese e per fornitore. Così il piano resta lo strumento di lungo periodo, e ogni anno ne esce il budget da approvare senza ricopiare nulla.
Un piano può nascere nel tuo spazio di lavoro personale, prima ancora che esista un progetto. Con Trasferisci in un progetto lo copi o lo sposti nella Gestione di un progetto: il piano, i suoi interventi e quanto hai già segnato passano con lui. Nel progetto lo legge chi può consultare tutta l’area Gestione e lo modifica un membro con i permessi di scrittura.
Non è il piano di manutenzione dell’opera che il progettista redige con il progetto esecutivo, e Fidrel non lo redige. Il piano non crea da solo ordini di lavoro, non assegna interventi ai tecnici e non ha un’app per i manutentori. Fidrel non fa un rilievo dello stato di conservazione: gli anni vengono dalle vite utili tipiche del modello o dal tuo tecnico, e i costi li inserisci tu. Il piano non ripartisce i costi tra i proprietari delle singole unità e non calcola il fondo speciale. Gli interventi del piano non inviano promemoria; le cifre in alto mostrano che cosa cade nell’anno in corso.
La prova riguarda il primo progetto di tua proprietà e inizia alla sua creazione. Non serve una carta. Poi scegli carta o fattura per continuare.
Il sistema di progetto del futuro unisce persone, documenti e decisioni. Scopri la visione di Fidrel.
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In cantiere servono risposte a portata di mano. Fidrel mostra i disegni DWG nel browser mobile, nella struttura documentale del progetto.
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Quando tutti vedono il passo successivo, il progetto avanza più facilmente. Fidrel riunisce attività, date e avanzamento dichiarato in una vista Gantt condivisa.
Scopri di piùNo. Quel documento lo prepara il progettista insieme al progetto esecutivo. Il piano pluriennale di Fidrel serve al proprietario o al gestore per programmare interventi e costi anno per anno.
Dal modello del tipo di edificio: ogni sostituzione ha una vita utile tipica che parte dall’anno di costruzione, e manutenzioni e controlli hanno una periodicità. Primo anno e periodicità di ogni intervento si possono cambiare.
No. Il modello porta elementi, interventi e vite utili tipiche; i costi li inserisci tu, come quantità per prezzo unitario o come importo fisso per ogni intervento.
Da 5 a 60 anni; il modello italiano parte da dieci. L’orizzonte si sceglie alla creazione e si può cambiare più tardi, da Modifica il piano.
Sì. Il preventivo dell’anno porta in bozza gli interventi pianificati o eseguiti in quell’anno, e in Gestione quel preventivo si approva come budget di gestione.
No. Il piano programma interventi e costi; le segnalazioni guasti dell’area Gestione si aprono a parte, e nessun intervento del piano parte da solo verso un’impresa: un intervento in scadenza diventa una segnalazione solo se scegli Crea una segnalazione dall’intervento.
